Как да прекратим съсобственост: Кратък пътеводител за делба на съсобствени имоти

Как да прекратим съсобственост: Кратък пътеводител за делба на съсобствени имоти.

Съсобствеността върху недвижим имот – апартамент, къща или земя – е често срещана ситуация, обикновено възникнала след наследяване или при развод. Макар в началото отношенията между съсобствениците да са добри, с времето често възникват разногласия относно ползването, поддръжката и управлението на общия имот. Именно поради тази причина българското законодателство разглежда съсобствеността като едно преходно правно състояние. Всеки съсобственик има абсолютното право да поиска прекратяването ѝ по всяко време, като това негово право не се погасява по давност. Противната уговорка или дори волята на наследодателя имотът да не се дели и да остане в съсобственост между наследниците са недействителни.

Ако се намирате в подобна ситуация, тази статия ще ви даде основна информация за двата начина за прекратяване на съсобственост чрез делба – доброволна и съдебна.

Доброволна делба

Тя е бързият и разумен път за прекратяване на съсобствеността и, както подсказва името ѝ, се осъществява тогава, когато всички съсобственици постигнат общо съгласие за начина, по който да поделят имуществото. Това е предпочитаният, по-бърз и по-евтин вариант, но дори и когато делбата е доброволна, тя трябва да отговаря на определени нормативни изисквания.
Необходимо е съгласието на всички съсобственици. Неучастието дори на един от съсобствениците води до недействителност на делбата. Договорът за доброволна делба на недвижим имот трябва да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Възможно е имотите, предмет на делбата, да са неравностойни на дела, който съделителят има в съсобствеността. В тези случаи неравенството се уравнява с пари или с друг имот. Необходимо е страните да заявят, че уреждат окончателно отношенията си, дори и при направени известни отстъпки при уравняването на дяловете и разпределението на имотите, участващи в делбата.

Когато липсва съгласие между съсобствениците за уреждане на отношенията им по повод на съсобствеността чрез доброволна делба, единственият изход е съдебната делба.

Съдебната делба е специфично исково производство, което протича в две фази.

Първата фаза на съдебната делба е по допускане на делбата. Целта на този първи етап в процеса е съдът да разреши основните спорове между съделителите и да постанови решение, с което да отговори на три ключови въпроса:

• Между кои лица съществува съсобственост –  т.е. да се определи кръг на съделителите в делбеното производство;
• Кои са имотите предмет на делбата;
• Каква е частта (квотата) на всеки съделител в съсобствеността – т.е. какви са дялове на съделителите;

* В тази фаза могат да се разглеждат и свързани с делбеното производство спорове, които биха имали отношение към делбата – пр. оспорване на завещание, искания за възстановяване на запазена част от наследство, спорове във връзка със собствеността върху някой от имотите, предмет на делбата.
Решението, с което приключва първата фаза, има установително действие и след влизането му в сила формира сила на пресъдено нещо по тези три въпроса. Това означава, че те не могат да бъдат преразгледани отново между същите страни и за същите имоти.

Втората фаза обхваща процеса на същинското извършване на делбата. След като решението от първата фаза влезе в сила, съдът пристъпва към реалното прекратяване на съсобствеността.

Законът предвижда няколко способа за това:

• Теглене на жребий. Ако имотите, предмет на делбата, позволяват съставяне на дялове и теглене на жребий, съдът, въз основа на експертиза, съставя проект за разделителен протокол с обособените дялове, който след обсъждане със страните се обявява за окончателен. След това се пристъпва към теглене на жребий, за да се определи кой дял ще получи всеки от съделителите;
• Когато тегленето на жребий е невъзможно или много неудобно (например при съществена разлика в стойността на имотите и различни дялове на съделителите), съдът може сам да разпредели имотите, допуснати до делба, между съделителите. При този способ съдът се ръководи от различни критерии – квотите на страните, вида и предназначението на имотите, кой съделител е правил значителни подобрения в даден имот и др.
• Един от най-често срещаните и важни способи, с който приключва делбата, е възлагането на неподеляемо жилище, което е предмет на делба. Този способ е приложим само за жилищен имот, който е неподеляем, т.е. от него не могат да се обособят самостоятелни жилища.  

Законодателят предвижда определени предпоставки, при които е допустимо възлагане на неподеляем недвижим имот, предмет на делбата:

• При възникване на съсобствеността от наследяване: Сънаследник, който е живял в имота при откриване на наследството (към момента на смъртта на наследодателя) и не притежава друго собствено жилище, може да поиска имотът да му бъде възложен, като заплати дяловете на останалите в пари. Ако няколко наследници отговарят на тези условия и предявят претенции, предпочита се този, който предложи по-висока цена в проведено от съда наддаване; или
• При прекратена съпружеска имуществена общност – СИО: Жилището може да бъде възложено на бившия съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, ако той няма друго жилище.

Ако никой от посочените способи за приключване на делбата не е приложим, съдът пристъпва към изнасяне на неподеляемия имот на публична продан. Това е крайният способ, който се прилага, когато имотът е неподеляем и не може да бъде възложен на никого от съделителите по реда на чл. 349 ГПК. В този случай имотът, предмет на делбата се изнася и продава на публична продан, а получената сума се разпределя между съделителите съобразно техните квоти.

Особености в производството по втората фаза на делбата. Във втората фаза на делбата съделителите могат да предявят и своите имуществени претенции. Това са т.нар. претенции по сметките, които са свързани с реализирани доходи, направени разходи и/или подобрения в общия имот, предмет на делбата.

Най-честите хипотези за предявени претенции по сметките са:

• В претенциите по сметките може да бъде включено напр. обезщетение за лишаване от ползване, ако един от съсобствениците е ползвал имота изцяло, лишавайки останалите съсобствениците от тази възможност;
• Искания свързани с реализирани доходи от делбения имот, като напр. наеми от общия имот;
• Искания за платени общи задължения – напр. данъци или необходими разноски за запазване на имота;
• Подобрения в имота, които са увеличили стойността му – напр. ремонт;
• Други – съобразно конкретния казус и отношенията на съсобствениците.

Тези претенции трябва да бъдат предявени най-късно в първото съдебно заседание след допускането на делбата.

Процесът по съдебна делба е сложен, формален и включва множество специфични правила и срокове, чието пропускане може да доведе до необратими последици за вашите права. Независимо дали се стремите към доброволно споразумение или се подготвяте за съдебен процес, за защитата на вашите права и интереси е препоръчително да потърсите квалифицирана помощ от адвокат.

* Настоящата статия има информативен характер и не замества индивидуалната консултация с адвокат, съобразена със спецификата на Вашия конкретен казус. Ако имате нужда от съдействие от адвокат в гр. Варна, свържете се с нас – нашият екип ще Ви съдейства с внимание и професионализъм.